Иногда смотришь на свой дом и ловишь мысль: «В этих стенах словно спрятан целый капитал». И это не фантазия. Такая финансовая «подушка» называется собственным капиталом в жилье — той частью стоимости дома, которая действительно принадлежит Вам.

Использовать её можно, но это всегда серьёзное решение: Вы берёте кредит под залог жилья. Давайте разложим по полочкам 3 основных варианта: рефинансирование с получением наличных, кредит под залог жилья, кредитная линия под залог жилья.

<h3>Что такое собственный капитал в жилье?</h3>

Сначала — простая формула. Ваш собственный капитал — это текущая рыночная стоимость жилья минус сумма, которую Вы ещё должны по ипотеке. Если дом стоит $500000 и по ипотеке осталось $300000, то Ваш собственный капитал составляет $200000 — то есть примерно 38317100 рублей, 22990260 рублей и 15326840 рублей соответственно по официальному курсу Банка России 1 доллар США = 76,6342 рубля на 25.02.2026.

Финансовые консультанты иногда называют это «накоплениями по принуждению», но есть нюанс: это не наличные, они «заперты» в недвижимости. Чтобы получить доступ, нужно занять деньги под залог дома. Важно помнить простое предупреждение регуляторов: если брать кредит под залог жилья и не справиться с платежами, можно потерять дом. Это не «свободные деньги», а обязательство с очень высокой ставкой риска.

<h3>Три основных инструмента: сравнение</h3>

Представьте, что это разные ключи от одного сейфа: 1) рефинансирование с получением наличных — Вы заменяете текущую ипотеку на новую, но на большую сумму, а разницу получаете на руки; плюс в том, что иногда удаётся снизить ставку по ипотеке в целом, минусы — расходы на оформление и фактический «перезапуск» срока долга, 2) кредит под залог жилья — отдельный кредит с фиксированной ставкой и разовой выдачей всей суммы, который Вы выплачиваете равными платежами в течение заранее заданного срока, это удобно, когда бюджет цели понятен сразу, 3) кредитная линия под залог жилья — лимит, из которого Вы берёте деньги частями по мере необходимости и обычно платите проценты только за использованную сумму; удобно для расходов «волнами», но часто ставка плавающая, и платёж может заметно вырасти.

<h3>Как выбрать: стратегия важнее соблазна</h3>

Правильный вариант зависит от цели, сроков и финансовой дисциплины: рефинансирование с получением наличных подходит для крупного разового расхода, когда новая ставка, комиссии и расчёт точки окупаемости действительно выгодны, кредит под залог жилья подходит для одного дорогого проекта с чётким бюджетом, когда Вам важны фиксированные платежи, кредитная линия под залог жилья подходит для расходов, которые появляются постепенно или непредсказуемо, но только если у Вас есть план погашения с учётом того, что платежи могут увеличиться.

Собственный капитал в жилье может стать сильным инструментом — если относиться к нему как к точечному финансированию, а не как к «дополнительному бюджету». Сформулируйте цель, посчитайте полную стоимость, проверьте, выдержит ли Ваш ежемесячный платёж «стресс-сценарий», и выбирайте инструмент под задачу, а не под настроение.